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港资背景房企权威发布_港股上市是好还是坏(2024年11月精准访谈)

内容来源：德赛环球网所属栏目：观点更新日期：2024-11-28

港资背景房企

港资房企的进与退

李嘉诚 7.6 折抛售北京在售物业，具体情况如何？李嘉诚为何特价抛售房源？近日，市场传出消息，李嘉诚旗下位于北京朝阳区的高端住宅项目“御翠园”以低于市场价格的7.6折折扣推出新一批特价房源，售价为7.5万-7.6万元/平方米，远低于项目的备案价9.07万-9.97万元/平方米。这一调整引发了购房者的高度关注和热议。据了解，这批特价房源包含约50套140-180平方米的大平层与联排别墅，目前这几类户型仍在售。项目售楼人员表示，打折主要是出于市场环境的考虑。尽管“御翠园”地处北京东四环，区位和品质优越，但当前楼市整体需求不足，因此采取了更灵活的定价策略。然而，市场反应并不简单。有分析指出，虽然“御翠园”售价确实打了折，但因其20多年前拿地、较低的楼面成本，李嘉诚仍可获取巨额利润。 “李嘉诚式”囤地策略：借“周期”制胜 “御翠园”项目早在2001年便已购得土地，当时的地价仅约1750元/平方米。李嘉诚此后采取了“开发-缓售”的策略，项目建设时间跨度超过20年。期间，随着北京房地产价格大幅上涨，该项目逐步分期推出，顺利从市场中获取可观的增值收益。直至近年来内地房地产市场进入调整期，李嘉诚加快抛售资产步伐，部分业内人士认为这符合其一贯的投资周期策略——“在周期高点出售资产”。近期他不仅抛售“御翠园”，还减持了内地其他项目的股权，如邮储银行股份。李嘉诚的策略在于“只赚周期中的大部分收益，不赚最后一块铜板”。这一理念源于其对市场波动和政策变化的敏锐洞察，他历来选择在高位出售，在低谷买入。“周期”操作帮助其避免了高杠杆、高风险的压力，同时实现利润的最大化。业内人士认为，李嘉诚的退出和定价策略反映了香港地产商在内地的典型投资手法，也是近年来多家港资地产商纷纷减持内地物业的缩影。市场降温和购房逻辑的转变虽然“御翠园”此番降价动作激起了大量买家兴趣，但业内普遍提醒购房者需理性对待此次折扣。一位不愿具名的分析师指出，“备案价作为指导价，并非反映实际市场成交价，当前周边二手房价格在7万-8万左右，御翠园打折后价格只是回归合理区间。”此外，“御翠园”的户型设计更接近十几年前的风格，面积偏大、布局有限，相较于当前流行的“眼睛户型”设计，吸引力相对有限。分析指出，北京核心地段的新房供应一直紧俏，但购房者需求正逐渐回归理性。市场变化、限跌令等政策因素叠加之下，曾经广受欢迎的“囤地升值”策略正在逐步失去吸引力。某房产中介人员表示，“虽然现在有很多大佬尝试低价出货，但当下的购房者更加理性，看重地段和价格的平衡，简单的折扣不再能快速吸引到大量资金。” 后市展望李嘉诚旗下“御翠园”此次折扣带来的热议折射出市场对北京房地产降温的关注，也再次引发了业界对港资房企的操作逻辑及未来动向的探讨。随着房地产市场逐步回归理性，如何在变动的市场中实现资产的稳定增值和流动性，成为开发商的重要考验。在需求不足、政策导向明确的大环境下，未来可能还将有更多开发商以不同的方式调整策略。

国泰君安收购海通证券是最近证券行业一件大事，引起了大家的关注。海通国际作为海通证券在香港设立的的子公司，其主要业务是协助中国地产商在境外发行美元债券，客户包括恒大、碧桂园、奥园、融创等，这些开发商都有共同的特点，就是美元债票面利率较高，最终无一幸免都暴雷了。海通国际一手承做中国房企发美元债融资的发行业务，一手用自营部门购入这些债券，完成承销任务并获取投资交易收入。承销费用是稳赚的，但是自营投资亏损了很多，当然自营投资也是其营销地产客户的主要手段之一，毕竟地产美元债也没有那么好卖。 2018年至2021年期间，海通国际承销的地产债规模分别达到了60亿、72亿、45亿和33亿美元。其中2020年，海通国际完成的债券发行项目超过210个，在中资地产美元债券发行市场中的市占率超过50%。海通国际2021至2023连续亏损，亏损额累计接近两百亿。部分美元债风险还没有充分暴露，但是地产美元债实际的价值都归零了，实际的亏损超过500亿以上港币。这可能是国泰君安收购海通的真实目的，不然海通只能倒闭了。

变天了，港资房企也变天了

港资房企也变天了

港资房企也扛不住了

拿地20年，李嘉诚在北京最后一个项目降价2万元/平方米开售来源：经济观察网记者田国宝 10月29日上午，位于北京市朝阳区姚家园的御翠园售楼处人头攒动，前台登记处、沙盘前、销售展板前挤满了看房人。售楼处外，几名带看人员注视着过往的车辆和行人，稍有人员驻足，带看人员便会迎上去推销；售楼处内，几名案场销售人员整齐地坐成三排，听到前台叫号，带着微笑快速前往迎接登记完的客户。一位销售人员告诉经济观察网，御翠园项目于10月26日开盘，因降价2万元/平方米销售，引来大量客户。周末两天，每天有2000多名客户看房，认购量还没统计，不到四天认购量预计超过150套。御翠园由港资房企和记黄埔地产集团（下称“和黄地产”）开发，这是和黄地产在北京最后一个项目。从拿地至现在，项目整体已经开发20年。北京市规划和自然资源委员会信息显示，2016年6月，御翠园项目所在土地的出让信息变更，合同地价款为4399.2万元，规划建筑面积为17.3万平方米，按此数据计算，楼面价为254元/平方米。在带看过程中，如果有客户询问开发商的背景，销售人员会告诉他们，这是李嘉诚的企业。降价促销御翠园项目由8栋高层和17栋联排别墅组成，共有1252套房源。根据预售计划，项目分四期开盘，本次是第一期，有3栋高层和6栋联排，共计473套房子。御翠园第二期计划于2024年12月开盘，共计推420套房源；第三期计划于2025年4月开盘，共计推335套房源；最后一期计划于2025年10月推出，共24套房源。销售人员说，项目将于2025年5月交付。北京市住建委公示的信息显示，御翠园一期于2023年7月18日取得预售许可证，高层房源396套，分140平方米和185平方米两种户型，备案均价9.8万元/平方米；联排别墅77套，分345平方米和400平方米两种户型，备案均价9.14万元/平方米。上述项目销售人员说，取得预售证时，正值楼市下行阶段，由于项目价格相对较高，蓄客不理想，所以一直没有对外销售。9月24日一系列楼市新政发布后，项目方觉得应该抓住机会出货。早在开盘前，御翠园已经通过中介和渠道蓄客。10月25日晚间，相关销售人员开始密集通过电话联系客户看房，项目推广资料在各个房地产团购群大量转发。根据渠道销售人员发布的内容，御翠园销售均价7.6万元/平方米，比9.6万元/平方米的备案均价便宜了2万元/平方米。按照最小140平方米户型计算，平均每套房比备案价少280万元，因而吸引了大量购房者关注。一位参与御翠园分销的渠道负责人告诉经济观察网，10月26日开盘当天，由于看房客户太多，售楼处不得不排号限流，拿到号才能进入售楼处。根据项目方要求，客户认购房子需要缴纳50万元认购金，并限定14天内缴清首付款。该渠道负责人介绍，一些没有预约的客户前来看房，需要现场排队，一般需要等待两小时左右，排队的客户从售楼处排到门外。由于周末看房人太多，认购量超出预期，10月28日，御翠园的销售均价从7.6万元/平方米上调至7.8万元/平方米，并于10月29日下午进一步上调至8万元/平方米。动态调价开盘以来，御翠园售楼处每天公布一批特价房源，10月29日的特价房源共有25套，售价区间在1148万元—3744万元，与备案价相比，销售总价优惠197万元—432万元，平均优惠折扣为14.2%。高层房源中，140平方米户型销售均价普遍在8.2万元/平方米左右，比备案价低16.9%；185平方米户型平均售价在8万元/平方米左右，销售中有两种折扣，分别比备案价低17.5%和15%。联排别墅平均售价也超过8.2万元/平方米，其中345平方米户型有两种折扣，分别比备案价低10.5%和8.5%；400平方米户型售价比备案价低5%。综合算下来，御翠园10月29日的平均售价比开盘前公布的7.6万元/平方米均价上调了6.6%。可供对比的是，与御翠园相邻的逸翠园二手房成交价在6.9万元/平方米—7.5万元/平方米，带露台或花园的成交价在8万元/平方米—8.5万元/平方米。逸翠园项目同样由和黄地产开发。御翠园销售人员说，10月29日，140平方米的特价房源已经被认购完，销售人员建议再释放一批房源出来，但项目相关负责人告诉销售人员，完成调价后再进行释放。上述渠道负责人说，御翠园开盘以来，周末每天认购量在50套左右，带看成交比在约30：1；10月28日和29日，由于涨价及工作日原因，认购量开始下降，两天认购量预计在七八十套。在他看来，御翠园的优点和缺点都较明显。优点是港资开发商注重品质和服务，房子质量不会太差，物业服务好，加上优惠折扣大，具备较高性价比；缺点是由于拿地较早，外观、户型、园林等设计相对老旧，与当前流行的设计理念“没法比”。销售人员介绍，御翠园185平方米户型的得房率为82%，140平方米户型得房率为76%，联排别墅的得房率超过90%。历经20年 2004年9月，和黄地产在北京朝阳区姚家园拿下三幅土地，用地总面积26.5万平方米，建筑面积43.8万平方米。三幅土地分别被开发成逸翠园、御翠尚府和御翠园三个项目，项目配建了养老、教育等设施。 2005年7月，逸翠园项目取得预售证开始销售，销售均价9000元/平方米左右。2007年底，该项目的现房备案签约均价在1.5万元/平方米左右。 2011年11月，御翠尚府取证开始销售，均价2.9万元/平方米。到2014年项目现房销售时，签约价已经达到5万元/平方米左右。 2021年，御翠园以12万元/平方米均价申请预售，但未获批。 2022年底，御翠园项目一度启动蓄客，并计划于年底取证，最终不了了之。一直在到2023年7月，御翠园拿到一期预售许可证。不同于逸翠园和御翠尚府一次性拿证，御翠园一期只申请9栋楼的预售许可证。但由于市场未稳，项目一直没有正式对外销售。从2004年拿地到2024年开盘，御翠园跨时20年之久，经历了2008年上半年房地产最大一轮上行起点，也经历了2023年下半年房地产向下的转折点。2024年9月24日的系列新政发布后，房地产市场成交再次出现好转迹象。一位中介人士介绍，10月以来，北京楼市成交量大幅上升，二手房由于价格相对较低，成交要远远大于新房。御翠园由于拿地较早，虽然折价销售，但溢价依然可观。御翠园一期批准预售面积为9.32万平方米，占项目住宅可售面积的37.4%，按照10月29日售价计算，一期可销货值在76亿元左右，预计整个项目可售货值超过200亿元。

《中国眼镜包装企业的兴衰之变：2000 - 2020 大败局剖析》在 21 世纪的前二十年，中国眼镜包装行业经历了一场深刻的变革，期间有 100 家以上的企业倒闭，这一现象背后隐藏着诸多复杂的原因，反映了行业在发展过程中的曲折与挑战。一、广东地区的企业倒闭潮广东作为中国改革开放的前沿阵地，曾吸引了众多港资和外资眼镜包装企业入驻。创峰包装、立高包装、富达来等企业都曾是行业内的佼佼者，但最终却走向了倒闭。 1.⠧›𒧛•资的陷阱许多企业在发展过程中，不满足于眼镜包装领域的成绩，纷纷涉足其他行业。然而，新领域的投资往往需要大量资金，且面临着未知的风险。以创峰包装为例，在房地产市场火热时，将大量资金投入其中，结果房地产市场调控政策出台，资金无法及时回笼，导致眼镜包装业务的资金链断裂，企业陷入困境。 2.⠤𜠦‰🩚𞩢˜的困扰港资企业中，老一代创始人凭借着敏锐的市场洞察力和勤奋努力，打下了一片江山。但随着时间的推移，他们年龄渐长，精力有限，而下一代由于成长环境和教育背景的不同，对家族企业的经营缺乏兴趣或经验不足，不愿接班的情况较为普遍。立高包装就面临着这样的困境，老一代创始人退休后，下一代无法胜任企业的管理工作，最终只能关闭公司。 3.⠩”€售渠道的脆弱性部分企业销售能力较弱，客户来源单一。一旦主要客户出现变动，如减少订单或转向其他供应商，企业就会面临无单可接的局面。大成公司主要依赖一家大型眼镜品牌的订单，当该品牌调整供应链，减少对大成的采购时，大成未能及时拓展新客户，导致业务急剧下滑。 4.⠧†与成本的失控一些企业在管理方面存在漏洞，成本管理意识薄弱。在生产过程中，原材料浪费严重，运营效率低下，导致成本居高不下。蓝茵梦公司由于内部管理混乱，采购环节存在腐败现象，生产成本过高，产品价格缺乏竞争力，最终被市场淘汰。 5.⠦짧𞎤𜁤𘚧š„腐败与亏损欧美企业在广东的眼镜包装市场也占有一定份额，但部分企业由于管理层腐败，决策失误，导致公司亏损严重。同大公司的管理层为追求个人私利，虚报业绩，挪用公款，严重损害了公司的利益，最终导致公司破产。 6.⠥䚤𚺥ˆ伙的挑战除了港资和外资企业，广东还有不少内资企业采用多人合伙的经营模式。在这种模式下，合伙人之间容易在利益分配、发展方向等问题上产生分歧。长河实业由几位股东共同创立，但在企业发展过程中，因对未来规划的不同看法无法调和，最终导致企业分崩离析。二、江苏地区的企业困境江苏地区的眼镜包装企业以生产型工厂为主，如亨利、华联等，但也面临着倒闭的危机。 1.⠩”€售渠道的依赖与风险这些企业没有直接与客户建立稳定的业务关系，而是通过外贸公司接单。这种模式使得企业在市场中处于被动地位，一旦外贸公司改变合作策略，如自己建厂或寻找更廉价的供应商，企业的订单就会受到严重影响。亨利公司曾长期依赖一家外贸公司，当该外贸公司决定在东南亚建厂，减少对国内供应商的采购时，亨利公司的订单大幅减少，生产陷入停滞。 2.⠧𒗦”𞧚„管理与成本控制企业管理方式粗放，缺乏科学的成本核算和管理体系。在生产过程中，对原材料的采购缺乏规划，生产流程不合理，导致成本过高。华联公司在生产过程中，未能有效控制原材料的损耗，同时生产效率低下，使得产品成本高于市场平均水平，逐渐失去了价格优势。 3.⠤𛣩™…传承的矛盾老一辈创业者在企业发展后期，由于年龄和精力的限制，逐渐力不从心。而下一代要么对传统制造业缺乏兴趣，要么与老一辈在经营理念上存在代沟，不愿接手企业。这导致企业在关键的转型期缺乏有效的领导和决策，发展陷入停滞。 4.⠦œ쥜𐥈›业环境的影响江苏地区本地人创业较多，一方面，租金便宜和经营模式相互加工方便为企业初期发展提供了一定的优势；但另一方面，也导致企业缺乏创新和竞争意识，一旦市场环境发生变化，企业难以适应。当市场需求下降，公司经营不善时，许多企业选择注销公司，而不是积极寻求转型和突破。 5.⠤𚧥“开发能力的不足这些企业在产品研发方面投入较少，技术创新能力薄弱，无法及时推出满足市场需求的新产品。在市场竞争日益激烈的情况下，产品同质化严重，缺乏竞争力，逐渐被市场淘汰。三、浙江地区的企业破产浙江地区的鼎新、创盛、炬林等企业也未能逃脱破产的命运。 1.⠤𘍧賥š„销售渠道企业主要通过外贸公司接单，但外贸公司为了降低成本，常常将订单转至生产成本更低的地区，如无锡、新河县等地。鼎新公司就曾遭遇外贸公司的突然转单，由于没有建立自己的销售渠道，无法及时找到新的订单来源，导致企业陷入困境。 2.⠧†与成本的问题企业内部管理不善，成本控制能力差。在生产过程中，缺乏有效的质量监控和成本核算机制，导致产品质量不稳定，成本过高。创盛公司由于管理混乱，产品多次出现质量问题，客户纷纷退货，同时生产成本不断上升，最终资不抵债，宣告破产。 3.⠥ˆ›业团队的不稳定性创业股东多从大企业出来合伙创业，在企业发展过程中，一旦遇到困难或亏损，容易产生分歧和矛盾。炬林公司的股东们在公司面临亏损时，无法就解决方案达成一致，最终选择分家，企业也因此元气大伤，无法恢复。 4.⠦œ쥜𐥈›业特点的影响本地人创业不多，企业在经营过程中缺乏本地资源的支持和行业氛围的熏陶。当企业经营出现问题时，往往缺乏有效的应对措施，容易选择注销公司或跑路，导致企业失信。 5.⠤𚧥“开发能力的欠缺企业对产品研发投入不足，技术创新能力落后，无法满足市场对高品质、个性化产品的需求。在市场竞争中，逐渐失去市场份额，最终走向破产。四、河北地区的企业衰落河北地区的眼镜包装企业也面临着严峻的挑战。 1.⠩”€售模式的局限性企业主要通过外贸公司接单或依赖本地人在全国眼镜城开店接单，销售渠道单一且不稳定。当外贸订单减少或眼镜城的生意不佳时，企业的订单就会受到严重影响。 2.⠧†与品质的问题企业管理粗放，品质管理不到位，成本控制能力弱。在生产过程中，缺乏严格的质量标准和成本控制措施，导致产品质量参差不齐，成本过高，影响了企业的竞争力。 3.⠤𛣩™…交接的挑战老一辈创业者年龄大了，下一代开始接班经营。但由于经验和能力的不足，在企业管理和市场开拓方面面临诸多困难，需要时间和经验的积累。 4.⠤𚧥“开发能力的不足企业在产品研发方面投入较少，缺乏创新意识和技术人才，无法及时推出适应市场需求的新产品，在市场竞争中处于劣势。 5.⠦œ쥜𐥈›业环境的影响本地人创业较多，租金便宜和经营模式相互加工方便为企业提供了一定的便利，但也导致企业缺乏创新动力和竞争意识。当市场环境发生变化时，企业难以迅速调整经营策略，应对市场挑战。五、其他地区的企业倒闭福建、江西等地的眼镜包装企业也出现了倒闭现象，其基本原因主要包括业务缺乏、产品开发能力弱和成本管理不善等。这些地区的企业在市场竞争中，由于缺乏稳定的客户资源和独特的产品优势，难以在激烈的市场中立足。同时，企业在成本控制方面做得不够好，导致产品价格缺乏竞争力，利润空间被压缩。六、总结与反思 2000 - 2020 年间中国眼镜包装企业的大败局给我们带来了深刻的教训。首先，企业在发展过程中要保持专注，避免盲目多元化投资，以免分散资源和精力，导致核心业务受损。其次，要重视企业的传承问题，提前做好接班人的培养和规划，确保企业的持续发展。同时，要加强销售渠道建设，降低对单一客户或渠道的依赖，提高市场风险抵御能力。此外，企业必须加强管理，建立科学的管理体系和成本控制机制，提高生产效率和产品质量。还要注重产品研发和创新，不断推出满足市场需求的新产品，提升企业的核心竞争力。对于整个行业来说，需要加强合作与交流，共同应对市场挑战，推动行业的健康发展。政府和相关部门也应加强对企业的支持和引导，提供政策支持和公共服务，营造良好的营商环境。展望未来，中国眼镜包装行业仍具有巨大的发展潜力。企业应吸取过去的教训，不断改进和创新，在市场竞争中重新崛起，实现行业的可持续发展。 ⠀

𐟏ᠦ𔋦ˆ🤻𗦠𜨯𑤺𚯼Œ但历史背景你知道吗？𐟔 最近，一块位于市中心的洋房项目吸引了众多目光，价格大约在2万出头，确实非常诱人。𐟏 这个项目的开发商是港派房企新世界集团，但你可能不知道的是，这块地早在2006年就被三江航天摘得，并于同年开工建设。然而，2007年在进行桩基作业时，工人挖到深层土壤后陆续出现中毒反应。经过检测，开发商才发现这块地大部分被化学有害物质污染。𐟘芊于是，在2010年，开发商将土地退还给武汉市土地储备中心，并赔偿了1.2亿元。这件事在当时引起了不小的轰动。𐟒𘊊收回地块后，有关部门多次研究探讨，并于2011年启动了土地修复工作。整个修复过程耗时3年，耗资2.89亿元。据传言，当时有关部门是“提着脑袋在做整治工作”。𐟔犊虽然土地被修复了，但为了确保信息的严谨性和真实性，我们还是查了一下相关资料。根据国家“放射卫生防护基本标准”，该地块的致癌风险水平为10-6至10-5，这意味着100万人中只允许有1人可能因污染致病。这个标准严于国际通行标准。𐟌 此外，该地块内还规划了一座幼儿园。根据教育部的标准，严禁在污染区和危险区内设置幼儿园，而这个标准显然高于一些商业区和小学中学区。这充分说明了该地块环境整治的彻底性。𐟏늊目前，该区域没有地铁通车，但规划有12号线地铁预计在26年通车。项目毗邻江边，适合休闲散步和运动，宜居性很高。𐟚‡ 项目自有规划的商业也已经建好，大约有十来家商家在装修。目前在售的是122㎡和175㎡的江景洋房。据我们所知，这个片区内花语听澜在售的150㎡以上都是别墅，价格在2.5万左右；月湖云庄仅有32层高层，价格在2.4万左右。𐟒𐊊总的来说，这块洋房项目的价格确实诱人，但购买前还是需要了解清楚所有的情况，做出明智的选择。𐟛️

11月27日星期三早安[鲜花] 【头条】 1、金融监管总局：发挥险资长期投资优势加大重点领域投资力度@中国证券报 2、美联储公布11月会议纪要，预测12月将再次降息@人民日报【国际】 1、特朗普团队与拜登政府签署过渡协议美国政权交接正式拉开帷幕@财联社 2、拜登：黎以停火协议将生效以色列将逐步撤出剩余部队@环球网【国内】 1、天津出台21项措施：加强上市企业培育支持股票市场稳定发展@21世纪经济报道 2、广州诚邀港人来穗买房，近30家房企将赴港推介50+优质盘@南方都市报【财经】 1、上市公司“内外兼修” 力促投资价值与质量双提升@上海证券报 2、出口退税取消在即铜铝加工行业加速洗牌@证券时报 3、上市券商“注销式”回购案例再上新多措并举“重回报”增强投资者获得感@证券日报 4、中信建投证券：A股市场有望成为全球资金配置的重要场所@上海证券报 ------ 人可以不登山，但心中一定要有座山，它使你总有个奋斗的方向，使你在任何一刻抬起头，都能看到自己的希望。

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